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福尔摩斯：基本演绎法第一季

生态环境部、自然资源部等六部门联合印发《生态保护“十五五”规划》_我的网站

那年花开月正圆

一 | 奥体板块记者黄煜轩摄奥体板块记者黄煜轩摄上周，杭州奥体板块又一宗商业用地调整为住宅，这已是该板块今年以来的第四宗“商改住”。　　日前，生态环境部会同自然资源部、住房城乡建设部、水利部、农业农村部、国家林草局联合印发《生态保护“十五五”规划》（以下简称《规划》），明确了“十五五”时期生态保护工作的总体要求、目标指标、重点任务和重大工程。住媒体记者观察到，一边是商办租金持续走低，一边是住宅均价逼近10万元/平方米。　　《规划》强调，坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻习近平生态文明思想，牢固树立和践行绿水青山就是金山银山的理念，以提升生态系统多样性稳定性持续性为目标，以持续深入推进生态系统优化为导向，以强化生态保护与修复监管为主线，推进山水林田湖草沙一体化保护和系统治理，增强生态系统韧性，全面加强生物多样性保护，加快建立智慧高效现代化生态保护与修复监管体系，构建从山顶到海洋的保护治理大格局。

二 | 这种“温差”，让“商改住”成为较快盘活土地、形成收入的现实选择。　　《规划》提出，到2030年，生态空间格局持续优化，生态质量稳步改善，生物多样性丧失趋势得到有效缓解，优质生态产品供给更加丰富，生态系统多样性稳定性持续性不断提升，生态保护与修复监管制度进一步完善，国家生态安全得到有效保障。展望2035年，智慧高效的生态保护与修复监管体系全面建立，生态治理体系和治理能力现代化基本实现。

三 | 密集调整之下，难免引发外界担忧，也让不少业主心里疑虑。杭州有规划领域相关专家直言：要警惕奥体板块“卧城化”（卧城指大城市周围承担居住职能的卫星城，其职能以居住为主）。奥体还有多少“最后一宗”？8月7日，杭州市萧山区世纪城核心一宗地启动规划调整公示，由商业用地/商务金融用地调整为二类城镇住宅用地，容积率由6.5降低到2.5，建筑高度由100米降低至80米。　　《规划》部署了持续优化生态空间格局、统筹推进生态系统保护与修复、全面加强生物多样性保护、强化生态质量监测评估、严格生态保护监督执法、健全生态保护保障体系、深入推进生态文明示范建设等7方面重点任务，提出了生物多样性保护、生态监测与评估能力提升、生态治理数智化能力提升等重大工程。公示期至8月17日止。

四 | 　　《规划》要求，完善部门协同、央地联动、区域共治的生态保护工作机制。国家各有关部门按照职责分工协同推进，形成生态保护工作合力。调整原因是“为改善职住平衡与片区宜居性、优化人居环境，提升居住品质”。这是奥体板块今年第四宗“商改住”地块。此前有三宗已完成规划调整，虽尚未挂牌，但官网显示计划于2026年出让。生态环境部要会同有关部门对《规划》实施情况进行动态监测、中期评估和总结评估。住媒体记者注意到，在奥体板块，陆续有多个楼盘曾被市场称为“奥体核心区最后一宗宅地”，但目前来看，“最后一宗”的说法，正被反复打破。奥映鸣翠、奥映世纪、天珺、宸云等新盘前身都是商业用地，经规划调整转为住宅，朗云的前身甚至是中小学用地。“最后一宗”与“最后三天”一样，成了反复使用的营销话术？板块宅地供应究竟有无“终点”，或许只有在所有空地开发完毕后才能见分晓。从具体位置看，四宗“商改住”地块均占据奥体核心区位：一块位于地铁6号线/7号线换乘站奥体中心附近，直面杭州奥体博览城、杭州之门。边上有杭州壹号院、嘉品美寓等次新小区，近学军中学教育集团文渊实验小学、文渊中学、学军中学教育集团萧山区文渊实验学校等教育配套。一宗地块位于奥体印象城北侧，与大型商业配套仅一街之隔，距在建地铁15号线合丰路站约400米。一宗紧挨在建的综合体杭州SKP，周边次新房有万科星潮映象府、中海潮展云起、月赋杭城府等。最新调整的这宗地块位于奔竞大道旁、利一家园北侧，距地铁6号线博览中心站约700米，紧邻都会山与时代奥城。目前的奥体板块楼市，新房以高端大户型为主，单价高的如奥映世纪、奥映鸣翠府，均价达8.5万—9万元/平方米。二手房由于房龄和产品差异，价格跨度极大，多数较新房龄的商品房小区参考价格在5.5万—6.5万元/平方米。为什么要“商改住”？“商改住”并非杭州独有。近两年，深圳、上海、武汉、成都等城市均出现过类似调整。

五 | 住媒体记者采访了杭州规划领域一位业内专家，他分析，“商改住”背后有多重原因：目前商业和商务用地面临开发难、去化慢的问题，甲级写字楼空置率上升、租金下行。杭州奥体中心周边本身商务办公体量就不小，继续保留大量商业用地，容易造成土地闲置或低效开发。与此同时，杭州核心区住宅用地稀缺、去化速度和土地收益明显优于商办。综上因素，地方政府有动力将低效商办用地调整为住宅，既盘活土地，也能较快形成收入。此外，原有控规多编制于快速增长期，进入存量时代后可能会与实际需求脱节，需要动态修正。

六 | 从职住平衡角度看，过去部分区域产业、商务比例过高、居住功能不足，也客观存在补短板的需求。但短短两个月内，奥体板块有四宗核心地块密集“商改住”，不仅引发外界的担忧，很多业主心里也犯嘀咕。该规划领域业内人士也有同样担忧：商业用地转住宅，短期确实能导入人口、提升消费活力，但如果调整节奏过快、配套不同步，压力也会集中显现。首先是公共服务承压。人口涌入后，对教育、医疗、养老等资源的需求迅速攀升，而奥体周边这些资源本就不多，新增住宅只会让供需矛盾更加突出。其次是商业服务空间被挤压。地都拿去盖了住宅，未来可用于商业、办公、文化和社区服务的空间相应减少，人住进来了，服务供给却跟不上，出现新的“错配”。第三是城市形象可能走样。