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老登们的春天还会远吗？_我的网站

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A | 长沙楼市“以旧换新”政策终于落地。

B | 　　4月18日，长沙市住房城乡建设局印发《关于支持居民购买改善住房的通知》，即日起，全市范围内“以旧换新”购买新房，可按照“认房不认贷”政策，享受首套房首付比和按揭利率优惠；购买新房申请住房公积金贷款，在原有基础上上调最高贷款额度；同时不再审查购房者资格条件。　　长沙楼市自2017年“318”政策之后进入限购时代，“以旧换新”政策的出台被认为是长沙全面取消楼市限购的标志，不少地产人士发圈庆祝。　　对此，长沙市住房和城乡建设局相关负责人认为，此次全面优化长沙房地产限购政策，实施“以旧换新”，旨在适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，满足居民多层次多样化购房需求，将有利于充分释放市场潜力，加强新房、二手房市场联动，有利于全市房地产市场稳中向好。　　据悉，长沙此次推出政策是因为当前居民住房需求已经从“有没有”向“好不好”转变，以小换大、以旧换新等改善性住房需求逐渐成为市场主流，一些家庭名下有2套及以上“老旧小”房子的，因为受购房资格的影响不能出售或置换，导致不能及时购买改善性住房。　　在长沙当地业内人士看来，长沙本次出台“以旧换新”政策主要是针对改善市场，缩短改善性需求二手房置换周期，并降低改善住房需求购房成本，让二手房市场活跃起来，并带动新房市场，有利于进一步促进长沙新房二手房市场的成交。上证指数又突破了3900，但今天又是老登们心态裂开的一天。

C | 　　易居研究院研究总监严跃进则表示，此次长沙政策很具有创新性，提出支持改善住房，这是精准地挖掘潜在需求，而且在政策条款上提到对“以旧换新”给予金融贷款支持。长沙政策值得各地借鉴意义在于，政策条款之间打好组合拳，这也是响应国家对于房地产政策出台的思路，不是要出更多政策，而是将现在的政策更好地发挥协同效果。　　国企或开发商收购旧房受关注　　本月初，郑州发布《郑州市促进房产市场“卖旧买新以旧换新”工作方案（试行）》，计划在今年内推动10000户居民成功进行二手房置换。上周的时候老登股虽然也没怎么涨，但看着小登们挨打，跌得稀里哗啦，心态上总是平衡了不少。　　郑州为购房家庭提供了两种“以旧换新”模式，一种是由郑州城市发展集团有限公司介入，直接收购市民的二手房；另一种是享受政府政策支持，由市民自主在市场中买卖住房。以上两种模式均可享受减免契税30%的购房契税补贴政策。　　很快，郑州又出台细则明确了“以旧换新”的条件限制，例如二手房性质应为普通商品住房、房龄不超过15年等。结果那个制造上周混乱的人自上周五起不断改变口吻，小登们这周又开始活蹦乱跳，而老登们依然在垂头丧气，分外难受与迷茫。最近不断有人来问老消费等同类型白马公司的抄底问题，确确实实它们调整的时间足够长（21年上半年至今，4年有余），调整的幅度也足够大（4、50甚至更高的跌幅大把），估值现在也不高（以典型白酒为代表，估值处在10%的历史分位），是很容易让人觉得，但凡来点催化剂，就会起飞的方向。

D | 问题是，这个催化剂，这个春天还有多远。

E | 短期是数据不行市场对老登们不理不睬，短期核心问题是没有基本面。如购房者选取由指定主体收购房屋的模式，其购买的新建商品房总价款还应不低于二手房收购总价款。　　在流程方面，将由收购主体支付二手房全部购房款，其中二手房过户相关税费将直接支付至换房家庭，剩余房款则支付至换房家庭购买的新建商品住房开发企业。

F | 昨天官方发布了9月的宏观经济数据，跟消费相关的几个数据，比如社零，房价，还有之前发布的通胀数据，可以来看下。 9月社零增速是3%，相比8月继续放缓，全年5月达到高峰，后面逐月不断下降。

G | 　　采取此类由国企或开发商等主体直接收购旧房模式的城市还有江苏太仓、江苏苏州相城区、连云港等地。还有城市仅选取了郑州第二种模式，加大对“以旧换新”家庭的购房政策支持力度。

H | 社零是个总量，其中与老登们又相对密切的有餐饮，餐饮行业增速6月发生了断崖式下跌，7、8月有微微好转，但9月又重新大幅掉头向下，仅增长了0.9%，其中规模以上的餐饮企业的收入表现更差，下滑了1.6%。昨天，长沙宣布“以旧换新”家庭可按照“认房不认贷”政策，享受首套房首付比和按揭利率优惠。　　此外，沈阳、盐城等地采取的模式是发放“以旧换新”购房补贴；杭州临平区、宁波、济南等城市则联合开发商及房地产经纪机构推出了“换新购”服务，即购房者可在未售出旧房的情况下向开发商认购并锁定新房房源，由委托的房地产经纪机构出售旧房，若一定期限内旧房售出则按流程购买新房，若旧房未售出则退还新房认购金。所以许多人关注的餐饮企业像海底捞，现在除了股息率，没有其他吸引力。而餐饮业又不只是牵涉餐饮企业，它还涉及后面的食品饮料供应，连带的就是这一条链都不行，典型比如白酒，餐饮端是个很大的销售渠道。

I | 　　据中指研究院统计，现已有超30城表态支持“以旧换新”。徐州、淄博、南京等10余个城市已落地推行这一政策。

J | 白酒今年中秋国庆终端动销是下滑了差不多20%，茅台的批价也再次新低。

K | 预计未来将有更多城市跟进推出这一举措。目前行业一个反馈情况是可能到明年上半年，行业都是去库存状态。另外餐饮业也衡量社会的社交活跃度，这个又与经济的活跃度相关。　　疏通“卖一买一”置换堵点　　“房子不好卖了”，是近年来许多有置换需求业主的普遍感受。

L | 餐饮的表现一般，也表明经济的活跃度低。根据58安居客研究院发布的《全国百城二手房市场3月报》，今年3月，全国百城二手房在架房源量环比增加。之前有观点认为股市涨了，它带来的财富效应可以促进居民的消费意愿。其中，一线城市二手房平均在架房源为16.17万套，环比增加了15.8%。这个观点是有一定道理的，但在当前它的作用显现不出来，是因为股市上涨带来的家庭财富增长被另一个大头下跌抵消了，即房价。 9月官方统计的数据如下图，70个大中城市二手房清一色环比下跌，去年9月底以来的一波涨幅已经完全掉回去还有余。

M | 像北京环比8月跌了0.9%，上海跌了1%，深圳跌了1%，这个幅度是不低的，年化相当于跌了10几个点，而房子又是家庭仓位比较重的资产。二、三线城市平均在架套数分别为8.27万套、2.60万套，环比增加了15.1%和12.6%。虽然有人说，只要我不卖，我就没亏。但它就是代表着你的储蓄在缩水，会影响居民对未来的预期。　　但是，挂牌量增长并不能说明“抛售潮”来袭。另一份来自贝壳研究院的数据显示，目前二手房挂牌房源价格调降比例占整体挂牌量三至四成，处于正常水平。

N | 贝壳研究院分析师表示，挂牌量增加的一个关键原因其实是换房需求的增加。　　然而，由于预期不足等因素导致二手房交易不畅，使得许多改善型购房者“卖一买一”计划难以实现，也进一步拖累了新房市场。　　“针对一些城市出现新房和二手房市场表现疲弱甚至相互竞争、循环降价的现象，迫切需要政府及时介入。房价这波自高位下来，跌幅是非常猛的，大大杀伤了家庭财富，这是居民消费意愿弱的重要原因之一。长期信心如何建立除了短期数据弱外，消费板块难有beta行情还有个重要因素是长期的信心不足，这个无关我们中国的科技发展如何，而是悲观时间久了，人就自然会把一些确实存在的因素放大，而大家想想，觉得还挺有道理，典型就是人口（老龄化+总量下降）。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，在存量房源足够大、供求关系发生重大变化的形势下，政府牵头引导国企等主体收购一部分区位优、配套好、价格低的中小户型普通商品住房，能够进一步打通“卖一买一”的换房链条，释放改善型住房需求，促进二手房、新房市场的活跃。这个我们不多赘述，大家都知道。　　另一方面，李宇嘉认为各地需要考虑可持续性问题，警惕收购房源出现消化不出去的情况。一个板块如果没有短期数据支撑，但大家想想还是有未来的，有信心未来股价会新高，会突破曾经的高点，那它是容易受一些刺激来波大的beta行情的。　　（中国小康网综合湖南日报、北京日报客户端、新京报）。而如果一个板块既没有短期数据，长期因为一些因素大家也不相信还能创历史新高了，那么所有的反弹都是跑路机会，没有什么人愿意中长期持有，跑多了渐渐就没有投资人想来玩了。反弹的力度也就越来越弱，博弈的心思都没了，即使估值不高。

o | 所以可以看到，在短期数据没有指望前，需要一个刺激来逆转中长期的信心，否则投资人但凡想想当年的日本叙事，就觉得总量消费没有意思了。而我们与当年的日本，也确确实实有一个很大的不同是，当前国内消费占GDP的比重是偏低的。

p | 中国的居民端消费占GDP的比重是非常低的，只有30%左右（数据由居民年人均消费支出/人均名义GDP计算得出），这不仅低于发达国家如美国（美国消费占GDP比重高达70%），也低于发展中国家，世界平均有50%以上。这固然有中国居民喜欢储蓄的因素，中国居民人均可支配收入占GDP比重为42%～43%，相当于有超过10%被储蓄起来了。

q | 但更重要的因素是居民可支配收入占GDP的比重也是偏低的，越偏低越对未来没有安全感，也越爱储蓄。

r | 美国消费占GDP比重高达70%的背后对应的是居民可支配收入占GDP的比重有72%。由此也可见，尽管我们面临人口的总量问题，但我们的消费也可能面临收入分配上的结构改善。如果国内居民收入占GDP比重达到GDP比例的55%以上，它足以在未来较长一段时间抵消掉人口的负面因素。从国内经济总量要继续做大的角度来看，其实也是需要本国居民消费端发力的，否则以我们14亿人打出的产能量，自己不去消化，一直找外面消化，对外那必然面临的是各种纷争，不仅仅是来自美国；对内则是居民端的窘迫以及相应而来的低生育率，这影响的是未来发展。要提高消费占GDP的比重，是需要政策端发力，让GDP的分配向居民端倾斜。未来政策会议上，官方关于国民收入以及消费在未来经济发展中的定位是怎么样的，是需要保持敏锐度的。在这些信号出现之前，没有短期数据的支撑也没有长期的信心，老登们必然要继续坐冷板凳，顶多就是市场实在是表现太好，有资金来稍微怜悯一下低位的老登们。本文来自微信公众号：格隆（ID：guru-lama），作者：格隆汇小编。